Hipoteca fija, variable o mixta: ¿Qué diferencias hay?
Comprar una vivienda suele ir acompañado de una de las decisiones financieras más importantes del proceso: elegir el tipo de hipoteca.
A la hora de comparar ofertas puedes encontrarte principalmente con tres opciones: hipoteca a tipo fijo, variable o mixto. La diferencia entre ellas está, sobre todo, en cómo se calcula el interés que pagarás al banco y en si este puede cambiar a lo largo de los años.
Entender cómo funciona cada modalidad te ayudará a comparar mejor las diferentes ofertas hipotecarias y a saber cómo podrían afectar a tu cuota mensual.
Antes de empezar: ¿Qué es el tipo de interés de una hipoteca?
El tipo de interés es, de forma simplificada, el precio que cobra el banco por prestarte dinero.
Cuando contratas una hipoteca, cada cuota que pagas incluye normalmente una parte destinada a devolver el capital que te han prestado y otra correspondiente a los intereses. El importe de la cuota dependerá, entre otros factores, del capital pendiente, del plazo del préstamo y del tipo de interés aplicado.
Por eso, pequeñas diferencias en el tipo de interés pueden tener un impacto importante cuando hablamos de préstamos que pueden durar varias décadas.
¿Qué es una hipoteca a tipo fijo?
En una hipoteca fija, el tipo de interés se mantiene igual durante toda la duración del préstamo.
Esto significa que, si las condiciones del préstamo no cambian, las variaciones de los tipos de interés del mercado no afectarán a tu hipoteca.
Por ejemplo, si firmas una hipoteca a un tipo fijo del 2,8 %, ese será el tipo que se aplicará durante la vida del préstamo.
Principal ventaja
La previsibilidad.
Sabes desde el principio qué tipo de interés vas a pagar y puedes organizar tus gastos sin preocuparte por posibles subidas del euríbor u otros índices de referencia.
Principal inconveniente
Si los tipos de interés del mercado bajan considerablemente en el futuro, tu tipo contratado seguirá siendo el mismo.
Por tanto, tampoco te beneficiarás automáticamente de esas bajadas.
¿Qué es una hipoteca a tipo variable?
En una hipoteca variable, el interés puede cambiar durante la duración del préstamo.
Habitualmente se calcula utilizando:
Índice de referencia + diferencial
En España, el índice de referencia más utilizado para las hipotecas variables es el euríbor a un año.
Por ejemplo:
Euríbor + 0,70 %
Si en el momento de revisar la hipoteca el euríbor utilizado fuese del 2 %, el interés aplicable sería aproximadamente:
2 % + 0,70 % = 2,70 %
Las condiciones exactas dependerán siempre de lo establecido en el contrato hipotecario.
¿Cada cuánto cambia una hipoteca variable?
El tipo de interés no cambia necesariamente todos los meses.
Las hipotecas variables suelen establecer una fecha de revisión, que habitualmente puede ser anual o semestral.
En cada revisión se consulta el índice de referencia correspondiente y se calcula el nuevo tipo de interés.
Esto implica que tu cuota puede:
- Subir, si aumenta el índice de referencia.
- Bajar, si disminuye.
- Mantenerse en niveles similares si apenas hay cambios.
Por eso, al contratar una hipoteca variable es importante valorar no solo la cuota inicial, sino también si podrías seguir afrontándola en un escenario de subida de tipos.
¿Qué es una hipoteca mixta?
La hipoteca mixta combina características de las dos anteriores.
Durante los primeros años se aplica un tipo de interés fijo y, posteriormente, la hipoteca pasa a funcionar con un tipo variable.
Por ejemplo, podrías contratar una hipoteca con:
5 primeros años: tipo fijo del 2,5 %
A partir del sexto año: euríbor + 0,75 %
Durante el periodo inicial tendrás la estabilidad de una hipoteca fija. Cuando termine ese periodo, el interés comenzará a variar según el índice de referencia establecido en el contrato.
Entonces, ¿Qué tipo de hipoteca conviene más?
No existe una modalidad que sea automáticamente mejor para todas las personas.
La elección dependerá de cuestiones como tu situación económica, tus ingresos, el plazo durante el que quieras mantener la hipoteca, las condiciones ofrecidas por cada entidad y el nivel de variación de cuota que puedas asumir.
Una hipoteca fija ofrece mayor previsibilidad.
Una variable implica aceptar que la cuota puede cambiar a cambio de poder beneficiarte también de posibles bajadas de tipos.
Y una mixta intenta combinar ambos modelos, ofreciendo estabilidad durante los primeros años y pasando posteriormente a un interés variable.
Por eso, antes de decidir, conviene comparar el coste total de las diferentes ofertas y no únicamente el interés anunciado.
¿Qué son el TIN y la TAE?
Al comparar hipotecas probablemente encontrarás otros dos conceptos: TIN y TAE.
El TIN (Tipo de Interés Nominal) representa el porcentaje de interés que se aplica al dinero prestado.
La TAE (Tasa Anual Equivalente) permite obtener una referencia más amplia del coste del préstamo, teniendo en cuenta elementos adicionales establecidos para su cálculo.
Por este motivo, mirar únicamente el TIN puede no ser suficiente para comparar dos ofertas hipotecarias.
También conviene revisar comisiones, productos vinculados, seguros, condiciones de bonificación y cualquier otro requisito asociado a la oferta.
Antes de firmar una hipoteca
Antes de elegir entre una hipoteca fija, variable o mixta:
- Compara varias entidades.
- Revisa el TIN y la TAE.
- Comprueba las posibles bonificaciones y productos vinculados.
- Analiza las comisiones.
- Lee las condiciones de revisión del interés.
- Si es variable, simula distintos escenarios de subida del índice de referencia.
- Calcula una cuota que puedas asumir incluso si cambian tus circunstancias.
En las hipotecas variables, además, la entidad debe facilitar información que permita entender cómo pueden afectar distintos escenarios de tipos de interés a las cuotas.
En conclusión
La diferencia fundamental es sencilla:
Hipoteca fija: el interés se mantiene.
Hipoteca variable: el interés puede subir o bajar.
Hipoteca mixta: empieza con un interés fijo y posteriormente pasa a variable.
La elección adecuada dependerá de tus circunstancias y de las condiciones concretas de cada oferta. Una hipoteca puede acompañarte durante muchos años, por lo que comprender bien estas diferencias antes de firmar es fundamental.